El cruce entre la propiedad extranjera de tierras rurales y la riqueza agropecuaria generada por hectárea muestra una asociación positiva: los municipios más productivos concentran una proporción de tierras extranjerizadas mayor a la esperable por su superficie. Sin embargo, el fenómeno no responde a una única lógica. Hay concentraciones regionales, excepciones y diferencias territoriales que obligan a mirar más allá de un simple ranking de porcentajes.
La extranjerización de la tierra suele discutirse a partir de una cifra: qué porcentaje del territorio rural se encuentra en manos extranjeras. Ese dato es importante, pero no alcanza.
Un porcentaje elevado puede llamar la atención. Sin embargo, por sí solo no permite saber si las tierras involucradas se encuentran en zonas productivas, si forman parte de una concentración regional o si se trata de casos aislados. Mucho menos permite responder una pregunta central: ¿los propietarios extranjeros muestran un interés mayor por las tierras capaces de generar más riqueza?
Para aproximarnos a esa respuesta, desde el Observatorio Político de Rauch cruzamos dos fuentes oficiales. Por un lado, la información del Registro Nacional de Tierras Rurales, actualizada a agosto de 2025. Por otro, la estimación del Producto Bruto Geográfico municipal de 2023 elaborada por la Dirección Provincial de Estadística bonaerense.
El resultado no permite conocer las motivaciones individuales de cada operación ni establecer causalidad. Pero sí permite observar una regularidad territorial:
la presencia extranjera no parece distribuirse de manera completamente indiferente respecto de la capacidad productiva de la tierra.
UNA EXTRANJERIZACIÓN TERRITORIALMENTE DESIGUAL.
Porcentaje de superficie rural extranjerizada por departamento o partido. Los valores elevados no se distribuyen uniformemente: aparecen concentraciones en distintas regiones del país.
El mapa nacional muestra que la extranjerización no constituye un bloque territorial continuo. Conviven departamentos con porcentajes muy bajos con otros que superan el 10% y, en algunos casos, el 15%.
Esto ya permite una primera advertencia. La superficie extranjerizada total de una provincia puede encontrarse repartida entre muchos departamentos o concentrada en unos pocos. Dos provincias con porcentajes generales semejantes pueden presentar configuraciones territoriales completamente diferentes.
El análisis LISA ayuda a distinguir esas situaciones.
El mapa identifica agrupamientos territoriales estadísticamente significativos. Alto–Alto indica departamentos con porcentajes elevados rodeados por otros también elevados; Bajo–Bajo señala concentraciones regionales de valores reducidos.
Los sectores marcados como Alto–Alto no son simplemente departamentos con porcentajes altos. Son departamentos cuyos valores elevados forman parte de un entorno territorial semejante. En otras palabras, allí aparece una concentración regional y no solamente un caso individual.
Buenos Aires presenta una situación más heterogénea. La mayor parte de sus municipios se ubica por debajo del 5%, pero existen partidos que superan ampliamente ese nivel.
Porcentaje de superficie rural extranjerizada en los 135 municipios bonaerenses. El indicador surge de dividir las hectáreas extranjerizadas por la superficie rural informada para cada partido.
Campana constituye el caso más extremo, con algo más del 50%. También aparecen porcentajes elevados en Zárate, Presidente Perón, Exaltación de la Cruz, Almirante Brown, Ezeiza y otros municipios del corredor metropolitano y del norte provincial.
Pero los porcentajes deben interpretarse con cuidado. En municipios urbanos o periurbanos, una superficie rural relativamente pequeña puede hacer que pocas hectáreas representen una proporción elevada.
Por eso resulta necesario observar simultáneamente porcentajes, hectáreas absolutas, características territoriales y capacidad productiva.
DÓNDE SE GENERA LA RIQUEZA AGROPECUARIA.
Para comparar municipios construimos un indicador de productividad territorial: el valor agregado agropecuario municipal de 2023 dividido por la superficie rural informada por el Registro Nacional de Tierras Rurales.
No mide el valor comercial de cada campo ni su productividad predial. Tampoco representa los ingresos de sus habitantes. Es una aproximación a la riqueza agropecuaria generada por hectárea rural en cada municipio.
Los municipios fueron divididos en cinco grupos de igual tamaño. El quintil 1 reúne los valores más bajos y el quintil 5, los más elevados.
El mapa presenta una geografía diferente de la que surgiría si sólo observáramos producción total. Los municipios más extensos pueden generar un volumen agropecuario considerable, pero eso no significa necesariamente que produzcan más por cada hectárea rural.
Esta distinción es central para nuestra pregunta. Si el interés extranjero estuviera relacionado únicamente con la cantidad de tierra disponible, esperaríamos una asociación con la extensión territorial. Si también existe una valoración de la capacidad económica del suelo, debería aparecer alguna relación con la riqueza generada por hectárea.
Y aparece.
Una relación positiva, aunque no automática.
I¿LAS TIERRAS MÁS PRODUCTIVAS ATRAEN MÁS INTERÉS EXTRANJERO?
Cada punto representa un municipio. El eje horizontal muestra riqueza agropecuaria por hectárea y el vertical, porcentaje de tierra rural extranjerizada. El tamaño indica hectáreas extranjerizadas.
La relación entre ambas variables es positiva y estadísticamente significativa. Para los municipios con información válida, la correlación de rangos de Spearman alcanza 0,32, con una probabilidad de error inferior al 0,1%.Esto significa que, en términos generales, los municipios que ocupan posiciones más altas en productividad tienden también a ocupar posiciones más elevadas en extranjerización.
No se trata de una relación perfecta. Hay municipios productivos con escasa extranjerización y municipios menos productivos con porcentajes importantes. Pero la tendencia general existe.
Un posible cuestionamiento consiste en señalar la presencia de municipios metropolitanos con muy poca superficie rural. Para comprobar si esos casos estaban empujando artificialmente el resultado, repetimos el análisis exclusivamente sobre los municipios clasificados como pertenecientes al interior bonaerense.
La relación se mantiene al excluir los municipios del conurbano. El tamaño de cada punto representa la cantidad de hectáreas extranjerizadas.
Lejos de desaparecer, la asociación se fortalece ligeramente: el coeficiente de Spearman asciende a 0,35, también con una significación estadística elevada.
Por lo tanto, el resultado no puede atribuirse solamente a las particularidades del conurbano. La relación entre productividad y extranjerización también aparece en el interior provincial.
EL QUINTIL MÁS PRODUCTIVO SOBRESALE.
Otra forma de comprobar la asociación consiste en dividir los municipios en cinco grupos según su riqueza agropecuaria por hectárea.
Porcentaje ponderado de superficie rural extranjerizada dentro de cada quintil de productividad.
Los municipios del quintil menos productivo registran, en conjunto, una extranjerización equivalente al 1,71% de su superficie rural. En el quintil de mayor productividad, la proporción asciende al 4,66%.
El crecimiento no es lineal. El segundo quintil presenta un valor superior al tercero y al cuarto. Por eso no sería correcto afirmar que cada aumento de productividad produce mecánicamente más extranjerización.
Sin embargo, el último grupo se diferencia con claridad: las tierras ubicadas en los municipios más productivos presentan un nivel de extranjerización 2,7 veces superior al del quintil menos productivo.
Para medir mejor esa diferencia construimos un índice de preferencia relativa. El indicador compara la participación de cada quintil en las hectáreas extranjerizadas con su participación en la superficie rural provincial.
Un valor igual a 1 representa una presencia proporcional. Un resultado superior a 1 significa que ese grupo concentra más tierra extranjerizada de la esperable por su superficie.
Un índice superior a 1 indica sobrerrepresentación de hectáreas extranjerizadas respecto de la superficie rural disponible.
El quintil menos productivo obtiene un índice de 0,59. Esto significa que su participación en las hectáreas extranjerizadas es 41% inferior a la que tendría si la propiedad extranjera se distribuyera proporcionalmente a la superficie rural.
El quintil más productivo alcanza 1,62: concentra un 62% más hectáreas extranjerizadas de lo esperable según su peso territorial.
Este es uno de los resultados más claros del análisis. Las tierras de los municipios más productivos no solamente presentan un porcentaje superior: también están sobrerrepresentadas dentro del conjunto de hectáreas extranjerizadas.
NO HAY UNA SOLA GEOGRAFÍA.
El cruce entre productividad y extranjerización permite clasificar los municipios en nueve combinaciones posibles.
Mapa bivariado que combina terciles de riqueza agropecuaria por hectárea y porcentaje extranjerizado. Los tonos más oscuros identifican valores elevados en ambas dimensiones.
El mapa permite observar algo que desaparece cuando las variables se presentan por separado. Los municipios con elevada productividad y elevada extranjerización no se distribuyen al azar. Aparecen en el norte provincial, el corredor metropolitano y sectores del sudeste bonaerense.
En el tercil superior de ambas variables se encuentran 18 municipios: Campana, Exaltación de la Cruz, Almirante Brown, La Plata, Florencio Varela, General Pueyrredon, Merlo, General Rodríguez, Balcarce, Arrecifes, General Alvarado, General Villegas, Lobería, Pellegrini, San Pedro, San Cayetano, Tandil y Rojas.
Los 18 municipios se ubican simultáneamente en el tercil superior provincial de productividad agropecuaria por hectárea y porcentaje de tierra extranjerizada.
La lista reúne territorios muy diferentes. Hay municipios metropolitanos, distritos del norte agrícola, partidos del sudeste y zonas de producción mixta. Eso muestra que no existe un único tipo de tierra ni un único modelo territorial asociado con la extranjerización.
También aparecen excepciones relevantes.
En amarillo, municipios con alta productividad y baja extranjerización. En azul, municipios con baja productividad y extranjerización elevada.
Salliqueló, Hipólito Yrigoyen, Tres Lomas, Junín, 25 de Mayo, Pehuajó, Coronel Dorrego, Baradero, General Arenales y Pergamino se ubican entre los municipios de productividad elevada, pero dentro del tercil inferior de extranjerización.
En la situación inversa aparecen Presidente Perón, Ezeiza, Esteban Echeverría, Villa Gesell, Avellaneda, General Lavalle, San Vicente, Quilmes, General Paz y Escobar.
Estas excepciones impiden una conclusión simplista. La productividad importa, pero no explica por sí sola la localización de la propiedad extranjera. También pueden intervenir la cercanía a puertos y grandes mercados, el desarrollo inmobiliario, la infraestructura, el valor esperado de la tierra, los cambios de uso del suelo, la disponibilidad de grandes extensiones y decisiones acumuladas durante décadas.
La tipología permite distinguir coincidencias y excepciones. Los porcentajes corresponden a superficie rural extranjerizada.
EL COMPONENTE ESPACIAL.
Hasta aquí comparamos las dos características dentro de cada municipio. El análisis LISA introduce otra pregunta: ¿los valores elevados tienden a formar concentraciones regionales?
Los agrupamientos Alto–Alto identifican municipios con extranjerización elevada rodeados por vecinos que también presentan valores elevados.
El mapa univariado muestra núcleos Alto–Alto en el norte provincial y algunos sectores metropolitanos. Allí la extranjerización no constituye una anomalía municipal aislada, sino parte de un patrón territorial más amplio.
Luego aplicamos un LISA bivariado. En este caso, el análisis no pregunta si un municipio productivo también tiene extranjerización elevada. Pregunta si un municipio con productividad alta está rodeado de otros con porcentajes elevados de extranjerización.
El análisis relaciona la productividad de cada municipio con la extranjerización de sus vecinos. Sólo se colorean asociaciones estadísticamente significativas.
Los casos Alto–Alto significativos son Campana, Exaltación de la Cruz, Baradero, Pilar, Zárate y Almirante Brown.
En estos municipios aparece una doble característica: productividad local elevada y pertenencia a entornos territoriales con extranjerización también elevada. El resultado refuerza especialmente la importancia del corredor norte bonaerense.
Pero conviene distinguir ambos mapas. Los 18 municipios del mapa de coincidencias presentan valores altos dentro de sus propios límites. Los seis casos Alto–Alto del LISA bivariado, en cambio, forman parte de un patrón espacial significativo relacionado con los municipios vecinos.
Son preguntas distintas. Y por eso producen resultados diferentes.
POCAS JURISDICCIONES CONCENTRAN UNA GRAN PARTE DE LAS HECTÁREAS.
Además de los porcentajes, analizamos la cantidad absoluta de hectáreas extranjerizadas.
Los municipios fueron ordenados según la cantidad de hectáreas extranjerizadas. La curva muestra qué proporción acumulan progresivamente.
Solamente 17 municipios concentran la mitad de todas las hectáreas extranjerizadas de la provincia. Con 46 municipios se alcanza el 80%.
Entre los distritos que integran el primer 50% aparecen Benito Juárez, General Villegas, Villarino, Balcarce, Azul, Olavarría, Guaminí, Lobería, Lincoln, Tandil, Tres Arroyos, Leandro N. Alem, Trenque Lauquen, General Lavalle, Necochea, San Cayetano y Coronel Suárez.
Esta nómina es diferente de la que surge al ordenar los municipios por porcentaje. Es lógico: un porcentaje elevado sobre una superficie rural pequeña puede representar pocas hectáreas, mientras que un porcentaje moderado en un municipio extenso puede involucrar una superficie considerable.
Por eso, para comprender la extranjerización hay que mirar al menos tres dimensiones:
- El porcentaje de superficie rural extranjerizada.
- La cantidad absoluta de hectáreas.
- La capacidad productiva del territorio.
Ninguna de las tres reemplaza a las demás.
¿CÓMO SE POSICIONA RAUCH?
Rauch registra aproximadamente 9.943 hectáreas extranjerizadas sobre una superficie rural informada cercana a las 416.431 hectáreas. El resultado equivale al 2,39%.
El partido no aparece entre los municipios de mayor extranjerización ni integra un clúster LISA significativo. Tampoco forma parte del grupo de alta productividad y alta extranjerización.
Según el indicador construido, Rauch genera aproximadamente 69.700 pesos corrientes de valor agregado agropecuario por hectárea rural en 2023, ubicándose en el quintil provincial de menor productividad relativa.
ESTO REQUIERE UNA ACLARACIÓN.
No significa que Rauch carezca de producción agropecuaria o que sus campos sean improductivos. El indicador compara el valor agregado agropecuario municipal con toda la superficie rural registrada. Los municipios ganaderos extensivos pueden quedar por debajo de distritos con producciones intensivas, agricultura de alto rendimiento, horticultura, avicultura o actividades agropecuarias de mayor valor por unidad de superficie.
En términos comparativos, Rauch presenta entonces una situación intermedia: extranjerización moderada, productividad relativa baja y ausencia de concentración espacial significativa.
Su importancia dentro del análisis no reside en ser un caso extremo, sino en permitir observar el fenómeno desde un municipio rural bonaerense que no reproduce los valores más altos de la provincia.
LO QUE PODEMOS AFIRMAR Y LO QUE TODAVÍA NO SABEMOS.
Los resultados permiten sostener que existe una asociación positiva entre productividad territorial y extranjerización de tierras rurales en la provincia de Buenos Aires.
La evidencia aparece de distintas maneras:
La correlación entre ambas variables es positiva y estadísticamente significativa.
La asociación persiste cuando se excluye al conurbano.
El quintil más productivo alcanza una extranjerización del 4,66%, frente al 1,71% del menos productivo.
El índice de preferencia del quintil superior llega a 1,62.
Existen municipios y corredores donde coinciden productividad elevada y extranjerización elevada.
La mitad de las hectáreas extranjerizadas se concentra en sólo 17 municipios.
Pero hay que evitar transformar una asociación territorial en una explicación causal.
Los datos no permiten afirmar que la productividad haya provocado cada adquisición, ni que todas las tierras extranjerizadas dentro de un municipio sean precisamente las más productivas. Trabajamos con información agregada a escala municipal. No contamos con la localización de cada parcela, su fecha de compra, su valor, su uso efectivo ni la nacionalidad individual de todos sus propietarios.
Además, la extranjerización observada en 2025 es el resultado acumulado de decisiones realizadas en diferentes momentos, mientras que la productividad corresponde al PBG municipal de 2023. El análisis relaciona estructuras territoriales actuales; no reconstruye por sí solo la secuencia histórica de las operaciones.
Aun con esas limitaciones, la regularidad encontrada es demasiado consistente para ignorarla.
LA TIERRA NO ES SOLAMENTE SUPERFICIE.
La extranjerización suele discutirse como si todas las hectáreas fueran equivalentes.
No lo son.
Una hectárea puede tener distinto valor económico, ambiental, estratégico y social según su localización, su disponibilidad de agua, su infraestructura, su cercanía a puertos, ciudades o rutas y su capacidad para generar riqueza.
Por eso, el debate público no debería limitarse a preguntar cuánto territorio está extranjerizado. También debería preguntarse qué tierras son, dónde están, qué producen, qué recursos contienen y qué papel ocupan dentro de la estructura económica regional.
Los datos de Buenos Aires no muestran una búsqueda exclusiva ni automática de los territorios más productivos. Las excepciones son suficientes para descartar esa idea. Pero tampoco muestran una distribución neutral.
El quintil superior está claramente sobrerrepresentado. Los porcentajes elevados forman concentraciones espaciales. Y una porción considerable de la tierra extranjerizada se encuentra reunida en pocos municipios.
La conclusión, entonces, debe ser precisa: los extranjeros no se interesan únicamente por las tierras que más riqueza generan, pero las tierras ubicadas en los municipios más productivos despiertan un interés proporcionalmente mayor.
Y esa diferencia importa. Porque cuando se discute la tierra no se está discutiendo solamente una cantidad de hectáreas. Se está discutiendo quién controla una parte de la capacidad presente y futura de producir riqueza.
Fuentes y metodología general
Elaboración del Observatorio Político de Rauch sobre datos del Registro Nacional de Tierras Rurales, actualización agosto de 2025, y de la Dirección Provincial de Estadística de la provincia de Buenos Aires, desagregación municipal del Producto Bruto Geográfico 2023.
La productividad territorial fue estimada mediante el cociente entre valor agregado agropecuario municipal y superficie rural informada al RNTR. Se utilizaron porcentajes ponderados, quintiles, terciles, correlaciones de Spearman y análisis espacial LISA con matriz de vecindad Queen, 999 permutaciones y un nivel de significación de p < 0,05. Los resultados expresan asociaciones territoriales agregadas y no relaciones causales o prediales.
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